VinaCapital cho rằng, lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm cùng với sự mất giá 1-2% của đồng VND có thể sẽ thúc đẩy dòng tiền chuyển dịch sang các kênh đầu tư khác như chứng khoán và bất động sản cho thuê.
Ông Michael Kokalari, Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital mới đây đã có những phân tích xung quanh vấn đề thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn tăng cao, thanh khoản thị trường chứng khoán đang ở mức thấp.
Không lo nợ xấu tăng lên vì bất động sản
Các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ra ở các thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do xây dựng quá nhiều nhà ở mới, nhưng thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu đi nguồn cung, do đó, vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển BĐS không phải do thị trường thiếu nhu cầu.
Vì vậy, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển BĐS đang thực sự gặp khó khăn trong việc đảo nợ, điều mà họ cần làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay. Vấn đề “lỗ hổng thanh khoản” này có thể được giải quyết bằng các chính sách của chính phủ, chứ không bằng tiền ngân sách.
Ông cũng không cho rằng nợ xấu của ngân hàng sẽ tăng đáng kể vì khả năng giảm giá nhà ở là rất hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới ở Việt Nam.
Các nhà phát triển BĐS đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và gặp khó khăn trong đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ phải đối mặt để được phê duyệt dự án vì các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.
Thêm vào đó là các vấn đề như: Một số nhà phát triển xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” vượt với sức mua của tầng lớp trung lưu mới nổi; tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng đang eo hẹp; các nhà phát triển BĐS gặp nhiều vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản mà VinaCapital đề cập trong báo cáo.
VinaCapital đánh giá, các nhà phát triển BĐS không đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Những năm gần đây, các nhà phát triển BĐS đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn 2 năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.
Tuy nhiên, có một số nhà phát triển lại sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác được nêu trong báo cáo bạch trái phiếu dẫn đến một số vụ bắt giữ các lãnh đạo doanh nghiệp cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế Nghị định 65.
Lãi suất giảm thúc đẩy tiền gửi sang bất động sản và cổ phiếu
Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% là quá cao với một số dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân ở Việt Nam hiện trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thường mua căn hộ trước đây giờ gửi tiền vào ngân hàng để nhận lãi.
Tuy nhiên, lượng tiền gửi có thể khó giảm giảm nhiều trong năm nay vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong 3 năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống tại Việt Nam gần 100% cuối năm 2022.
Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng một số cách như: Xây dựng lại dự trữ ngoại hối của NHNN, có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay; tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do chính phủ hỗ trợ như đề cập ở trên thông qua NHNN.
Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở NHNN và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm 2023.
Cuối cùng, VinaCapital kỳ vọng GDP sẽ tăng khoảng 10% trong năm 2023. Điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay. Nếu chính phủ bơm thêm 40-50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, điều này dẫn đến tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay trên toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ ở Việt Nam (tức là tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%).
- Vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển BĐS không phải do thị trường thiếu nhu cầu mà họ gặp khó khăn trong việc đảo nợ, để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.
- Khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và khó khăn đáo hạn trái phiếu. Lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm cùng với sự mất giá của VND có thể thúc đẩy dòng tiền gửi chuyển sang BĐS cho thuê và cổ phiếu.
- VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (nghĩa là bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10% trong năm 2023 điều giúp thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay.