Ngay từ đầu năm 2023, ngày càng gia tăng doanh nghiệp bất động sản (BĐS) gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn mới khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng, tăng 306.4% so với cùng kỳ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý 2/2023 và 65.905 tỷ đồng tăng 13,3% trong nửa cuối 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023.

Ngoài ra, ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi suất vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Do đó, rất cần những chính sách quyết liệt hơn nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp BĐS, theo VNDirect.

Sau hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường BĐS khó khăn, tiếp tục cấp tín dụng với dự án có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay, đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

Những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp thanh khoản cho doanh nghiệp BĐS trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, nó còn giúp khôi phục niềm tin cho người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”.

VNDriect cũng kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ thị trường BĐS trong thời gian tới.

Xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ quý 2/2023 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt:

• Lãi suất điều hành của Fed có thể đạt đỉnh vào quý 2/2023, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam;
• Nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường bất động sản ảm đạm;
• NHNN sẽ chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối.

Chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo quan sát, TPHCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, Luật đất đai sửa đổi năm 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2023, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

Phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới.

Về mặt định giá, hiện định giá ngành BĐS đang khá rẻ giao dịch ở mức P/B chỉ 1.5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2.7 lần. Nhưng giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.

Dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường BĐS, nhưng thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngỏ.

Ngoài ra, các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn nếu được thực hiện sẽ tác động đến các doanh nghiệp BĐS lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.

Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt phát lý vẫn chờ được khai thông với luật đất đai được sửa đổi.